不動産に関する法務


 

  • 施主の要望に応えて、追加変更工事をしたが、追加代金を支払ってもらえない。
  • 施主の要望に応えて、リフォーム工事をしたが、「思っていたのと違う」と言われ、工事代金を支払ってもらえない。

以上のような建築会社様と施主との契約トラブルの他に、家賃滞納、立ち退き、賃料交渉、共有物分割などの不動産に関わる法律問題を取り扱っております。建築会社様、不動産会社様、不動産オーナー・貸主様、不動産テナント・借主様などからの多数のご相談・ご依頼にお応えしております。どうぞお気軽にご相談ください。

建築工事の中途終了に関するよくある質問と回答


Q1:建築工事が雑なので明日から来なくてよいと施主に言われた時、建築請負業者の報酬はどうなりますか?


Q2:要求を受けて作成した設計図の設計料を支払わないと注文者に言われた時、設計の報酬はどうなりますか?


Q3:追加変更工事で多額の建築費用が発生しました。追加変更工事代金を施主に請求できますか?


Q4:建築を請け負った建物の完成の有無は、どのような場面で問題となりますか?


Q5:建物の完成の定義を教えてください。


Q6:経営が悪化し建築工事が続行できなくなりました。途中までの工事代金を請求できますか?


Q7:注文者から期限までに中間金の支払いがありません。契約を解除した場合、途中までの工事代金を請求できますか?また、損害賠償請求はできますか?


Q8:リフォーム工事の途中に既存建物の欠陥が判明し、予想外の追加工事が必要となった場合、追加工事の報酬を請求することができますか?


Q9:注文者から期限までに中間金の支払いがありません。注文者との合意で工事を途中終了した場合、途中までの工事代金を請求できますか?


Q10:建物の建築工事を進めていたところ、注文者が、民法641条の注文者の解除権を行使し、建物建築請負契約が終了しました。途中までの工事代金を請求できますか?


Q11:Q1の回答にある「自己の残債務を免れたことによる利益を償還しなければならない」とは、具体的には、どのように対応することになりますか?


Q12:注文者と請負人の双方の責に帰さない事由により建物建築請負工事が履行不能となった場合、請負人は、報酬請求をすることができますか?


Q13:建物建築請負工事が請負人の責に帰すべき事由によって履行不能となった場合、請負人は、報酬請求をすることができますか?(Q6は、契約が解除された場合で、本ケースは契約が解除されていない場合)


Q14:報酬額の定めのない建物建築設計契約が注文者の都合により中途解約されば場合、設計業者は、報酬請求をすることができますか?


Q15:相当報酬額(Q14)はどのように定まりますか。


追加変更工事に関するよくある質問と回答


Q16:建物建築請負契約における追加工事とはどのような工事ですか。

Q17:建物建築請負契約における変更工事とはどのような工事ですか。

Q18:建物建築工事開始後、追加工事が生じた場合、施工業者は、注文者に対して追加 工事部分の報酬請求をするにあたって、何を主張立証する必要がありますか。

Q19:建物建築工事開始後、変更工事部分(当初の請負契約の事後的な一部変更部分)が生じた場合、施工業者は、注文者に対して報酬請求をするにあたって、何を主張立証する必要がありますか。

Q20:建物建築工事の追加変更工事に関する契約書を作成しておりませんが、追加変更工事の見積書が作成され、これに基づいて発注書も作成されております。契約書がなくとも、追加変更工事の合意(Q18の回答の①の合意のこと)の証拠として足りますか。

Q21:建物建築工事の追加変更工事に関して、契約書、見積書、発注書が作成されていない場合、請負人が施主に対して追加変更工事の報酬を請求するには、何を立証(証明)する必要がありますか。

Q22:設計図書が、追加変更工事の合意の有無を判断するにあたって重要な資料であるとのことですが(Q21参照)、そもそも、設計図書とはどのようなものですか。

Q23:図面(Q22参照)には、どのような種類がありますか。

Q24:意匠図(Q23参照)とは、どのような図面ですか。

Q25:部屋の配置や広さの変更工事の合意の有無の判断にあたっては、どのような図面が重要な資料となりますか。

Q26:天井高の変更行為の合意の有無の判断にあたっては、どのような図面が重要な資料となりますか。

Q27:設計図書から追加変更工事の合意の存在を認定する際に注意すべき点は何ですか。

Q28:追加変更工事の合意の存在を肯定する方向に働く事情にはどのようなものがありますか。

Q29:追加変更工事の合意の存在を否定する方向に働く事情にはどのようなものがありますか。

Q30:追加変更工事の報酬請求に対して注文者が「本工事に含まれる」と主張する場合、法的には、この主張はどのように整理されますか。

Q31:本工事に含まれるという主張(Q30参照)は、設計図書との関係では、どのような主張に場合分けすることができますか。

Q32:設計図書に追加変更工事の記載があるが見積書に記載がない場合、請負人は、注文者に対して追加変更工事に関する報酬を請求できますか。

Q33:当該工事が本工事の設計図書や見積書に記載がないケースで、注文者が、①本工事として施工してもらうことになっていた(本工事に含む旨の合意があった)が、請負人のミスで設計図書に記載がないだけである、または②通常、設計図書に記載しない事項であると主張して、性質上本工事に当然伴う工事であるから、追加報酬を支払わないと主張する場合、追加報酬の請求の可否の判断にあたって、何が大きなポイントとなりますか。

q34:設計図書や見積書に追加変更工事の記載はないが、詳細な設計図書が作成されている事案の場合、どのような資料が追加変更工事の合意の有無に関する鍵となりますか。

Q35:Q33の①のケースにおいて、当該工事が本工事に含まれるか否かの判断にあたって、有用な観点は何ですか。

q36:Q35の「最初から注文していたとしてもおかしくない種類・事柄の工事なのか どうか」は、別の観点からどのように言い換えることができますか。

q37:Q33の②のケースにおいて、当該工事が本工事に含まれていたか否かの判断に あたって有用な観点は何ですか。

q38:Q37の観点に関して、地盤調査が本工事に含まれるか否かが問題となった裁判 例にはどのようなものがありますか。

q39:Q37の観点に関して、アンカー引張試験施工作業やガラ搬出作業が本工事に含ま れるか否かが問題となった裁判例にはどのようなものがありますか。

q40:概略的な設計図書しか作成されていない事案において、本工事の内容の認定の代表的な手法を教えてください。

Q41:本工事の過程で生じた不具合を是正したり瑕疵を補修する工事にすぎないとの主 張が注文者からなされた場合、この主張は、法的にはどのように位置づけられますか。

Q42:ある工事が追加変更工事ではなく本工事の手直し工事であると認めた裁判例について教えてください。

Q43:ある工事が本工事の手直し工事ではなく、追加工事であると認めた裁判例について教えてください。

Q44:本工事に不具合が認められ、これに対する手直し工事が過剰な工事であった場合 、注文者からの指示に基づく追加変更工事の合意を認定して追加報酬の請求が認められますか。

Q45:追加変更工事について無償で行う旨合意していたという主張が注文者からなされた場合、当該主張の訴訟法上の位置づけを教えてください。

Q46:Q45の特段の事情としては、どのような事情が考えられますか。

Q47:Q46のお詫び型は、どのような場合に認められますか。

Q48:Q46の利益還元型は、どのような場合に認められますか。

Q49:請負人に直接、追加変更工事に関する指示を出したのが監理者である場合、請負人は、注文者に追加変更工事の報酬請求をするにあたって、どのような主張をする必要がありますか。

Q50:下請の施主に対する追加変更工事請負報酬請求が認められるのは、どのような場合ですか。

Q51:民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款(以下「連合約款」)28条(3)は、「受注者は、発注者に対して、工事内容の変更(施工方法等を含む。)および当該変更に伴う請負報酬の増減額を提案することができる。この場合、発注者は、その書面による承諾により、工事内容を変更することができる。」と規定しています。発注者が口頭で承諾したに過ぎない場合、追加変更工事に関する報酬の合意は成立しないのでしょうか。

Q52:「請負者は、発注者に対して、工事内容の変更及び当該変更に伴う請負報酬の増減額を提案することができる。この場合、請負者は、発注者及び監理者と協議のうえ、発注者の書面による承諾を得た場合には、工事の内容を変更することができる。」という条項があるケースにおいて、承諾書面が作成されていない場合、請負者は、増額請求することができますか。

Q53:下請の元請に対する追加変更工事請負報酬請求の事案において、元請が、施主の承認がないことを理由に支払いを拒んだ場合に関し、国交省「建設業法令遵守ガイドライン(再改訂)」はどのように規定しておりますか。

Q54:追加変更工事に関連して、注文者から、当初予定していた工事の一部を実施しないことになったという減工事の主張がなされる場合、その主張は、どのように整理されますか。

Q55:請負人が注文者に対し、本工事及び追加変更工事の報酬を併せて請求している場合において、注文者から本工事について減工事があった旨の主張は、どのように整理されますか。

Q56:追加変更工事の合意の事実が認められない場合、商法512条によって報酬請求をすることができますか。

Q57:工事が遅延し、工期を遵守するため突貫工事となった結果、追加的に費用が発生した場合の追加費用の請求の可否については、どのように考えるべきですか。

Q58:契約当時の想定よりも地盤が軟弱であったために、基礎工事に予想外の費用がかかってしまったというような事例における追加費用の請求の可否については、どのように考えるべきですか。

Q59:定額請負において予定以上に費用を要した場合、追加費用の請求は可能ですか。

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